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    “存贷双高”的除了康得新 还有一大波地产公司
    2019-06-04 11:00:50首页:天天财经阅读(0)评论(0)
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    摘要:不少地产公司的高存高贷有其产业根源,但如果同时存在这些特征,货币资金科目就可能存在问题。

    核心观点
    近期市场热议货币资金科目的真实性。为什么一些房地产公司明明保有大量货币资金,却并不偿还有息负债,而坐视财务费用增加呢?

    我们认同,在一般情况下,高存高贷可能透露出财务报表的问题——但房地产行业情况较为特殊,不少公司的高存高贷亦有其产业根源,不能简单视为货币资金科目作假的征兆。

    地产公司长期存在高货币资金和高有息负债并存的现象。以过去十年来看,A股地产公司货币资金与有息负债比率常年维持在30%~50%之间,2019年一季度末货币资金/有息负债率为36.0%。由于地产公司利润表相对资产负债表的确庞大,故而理论而言,拿这些货币资金还掉一部分有息负债,将带来利息费用,企业没有拿地的弹药。

    而且,参加土地出让是需要缴纳保证金的,且土地出让的“中标率”并不高,有时候企业参加5次,甚至10次土地出让,都不一定能中标一块土地。由于部分地块采取特殊的出让模式,有时候企业甚至需要由不同的分公司缴纳多份保证金参与竞拍。

    总而言之,企业核心原材料获得的不确定性,即经营性现金流出的不稳定性,要求地产企业在账面预留相当规模的货币资金。

    开发企业的组织形态决定其将保留现金
    绝大多数地产公司需要跨区域运营,且这种跨区域运营往往以母子公司的方式去开展,很少有注册分公司开展跨区域运营的。

    由于子公司是一个具备高度独立性的经营实体,在很多时候子公司的资金归集到总部是有时间滞后的。而且,相当数量的子公司并不是企业的全资子公司,资金归集并不容易。最近一段时间,板块的母公司货币资金占并表口径日益下降,也体现了股权合作增加可能导致企业增加项目层面的货币资金存留。

    的确有一些地产公司被投资者质疑高存高贷,但如果我们看到其母公司账面货币资金并不多,则这种高货币资金或许真的和企业的组织形态有关,而并非虚增。



    预售监管问题
    预售款固然会计入企业的货币资金科目,但部分地区存在预售监管,实际上资金并不能灵活调用。尽管这部分资金占货币资金的比例并不高,且这部分资金的运用一般来说也是时间问题;2、货币资金大量保留在母公司(而不是在子公司);3、在拿地活动并不活跃的情况下,保留大量货币资金,同时又保留大量负债。

    本文作者:分析师陈聪、张全国,原标题《地产企业“高存高贷”的背后》 □ .陈.聪. .张.全.国 .中.信.证.券
    特别声明:文章内容仅供参考,不造成任何投资建议。投资者据此操作,风险自担。
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